В Крыму заморожено до 80% всех строек
Рынок жилой недвижимости Крыма переживает не лучшие времена. По подсчетам аналитиков, на полуострове заморожено 80% всех строек. Цены на первичном рынке упали как минимум на 30-40%.
При этом спрос на квартиры снизился практически на 75% и вряд ли до конца года ситуация изменится.
По словам гендиректора консалтинговой компании MACON Realty Group Ильи Володько, на сегодняшний день возведение более 80% объектов в Крыму приостановлено, а остальных (преимущественно тех, которые находятся на финальной стадии работ) - осуществляется крайне низкими темпами. «Большинство объектов было заморожено еще осенью 2008-го - зимой 2009 г. С тех пор активности по ним так и не возникло», - объясняет господин Володько.
Стоит и не двигается
По данным ДК «Европа», на южном берегу Крыма (ЮБК) на разных стадиях строительства находятся около 40 жилых комплексов, из которых также заморожено около 80%. «По нашим оценкам, в Ялте сейчас находятся 15-20 проектов жилых комплексов в обратимой стадии строительства. Но 50% из них вряд ли будут достроены», - считает гендиректор ДК «Европа» Сергей Елисеев, возводящий элитный ЖК «Никитский Дворец».
MACON Realty Group оценивает спрос на первичном рынке АРК, с четвертого квартала 2008-го по сентябрь с. г., крайне низким. Так, количество сделок сейчас более чем на 75% меньше того, которое было зафиксировано за три квартала 2008 г. Единичные продажи совершаются преимущественно в объектах эконом-класса.
По данным агентства «Маркет-Крым», сейчас Ялта находится на втором месте среди городов Крыма по сданным в 2008 г. площадям новостроек (в 2007 г. - второе, в 2006 г. - пятое место по Крыму). А в течение 2005-2008 гг. жилье бизнес- и элит-классов подорожало в 1,7-2,3 раза. Так что сейчас, когда нестабильная экономическая ситуация оказала негативное влияние на платежеспособность потенциальных покупателей, цены пришлось снижать и подстраиваться под клиента.
«Сейчас средневзвешенная стоимость 1 кв. м составляет $1475, что на 49,1% ниже показателя, который был зафиксирован в сентябре 2008 г. (начало кризисного периода). В разрезе сегментов в сентябре 2009 г. цена распределилась следующим образом: эконом-класс - $960 за 1 кв. м (-34,9%), бизнес-класс - $1305 за 1 кв. м (-11,5%), элитный класс - $3,5 тыс. (+137,3%)», - объясняет Илья Володько. По его словам, наиболее существенное снижение цен начиная с четвертого квартала 2008-го и по сентябрь 2009 г. фиксируется в объектах бизнес-класса и элитного класса (в среднем от 25% до 55%). Девелоперы таких объектов были вынуждены пойти на этот шаг, но тем не менее ожидаемого всплеска активности потенциальных покупателей не произошло.
По данным ДК «Европа», цены на квартиры в самом дорогом ЖК «Дом композитора» на набережной Ялты снизились с $7-12 тыс. за 1 кв. м в апреле до $5-10 тыс. в сентябре. В ЖК «Ришелье Шато» в Гурзуфе уже готовы продавать 1 кв. м как минимум по $1,3 тыс., хотя пять месяцев назад хотели на $500 больше. В ЖК «Адмиралтейский» в центре Ялты предлагают 1 кв. м уже по $1,8 тыс. - 3 тыс., что на $200-300 меньше, чем в апреле. В ялтинском доме эконом-класса ЖК «Дарсан» снизили цену до $1,6 тыс. - 3 тыс. за 1 кв. м, при этом в апреле она составляла $2 тыс. - 3,5 тыс. Почти вдвое упали цены в ЖК «Восход» в Массандре - до $1 тыс. - 1,8 тыс. за 1 кв. м, и в ЖК «Парковое» в Мисхоре - до $1,8 тыс. с $3,5 тыс. за 1 кв. м.
В ЖК «Никитский Дворец» возле Никитского ботсада стоимость 1 кв. м составляет $3 тыс. - 4 тыс. в зависимости от этажа и формы оплаты. «Уже продано 27% из 138 апартаментов. К середине следующего года мы уже проходим все нулевые точки, уже все свои вложения отбиваем и начинаем зарабатывать прибыль. Это если мы еще продадим 20-25 квартир», - утверждает Сергей Елисеев.
«До конца 2009 г. существенных изменений в ценовой части на первичном рынке Крыма не произойдет. По нашим оценкам, возможно лишь незначительное снижение на уровне 1-3%, которое будет приурочено девелоперами к предновогодним праздникам и в ряде случаев завуалировано в виде различного рода скидок и бонусов», - прогнозирует Илья Володько. Господин Елисеев считает, что оживление рынка произойдет даже при реализации пессимистического сценария в течение 2010 г.
Время покупать землю
Ситуация на крымском побережье привела к тому, что на рынке появилось много участков под жилое и коммерческое строительство. По словам Анатолия Шахновского, гендиректора ИДК «Каскад» (строит ЖК «Император»), земля под застройку на ЮБК подешевела от 20% до 50%. Но цены на землю в Крыму традиционно довольно высокие. Так было до кризиса, так есть и сейчас.
«Начинают активно дешеветь земельные участки, расположенные на окраине Ялты, в отдалении от моря, сейчас за одну сотку там просят около $15 тыс., летом же прошлого года цены не опускались ниже $25 тыс. на подобные наделы. А в некурортной части полуострова купить землю можно буквально за копейки. В прибрежной зоне южного берега Крыма цена земли остается высокой, потому что собственники ее убеждены, что рано или поздно спрос вернется», - рассказывает господин Шахновский. По его словам, цены на инвестиционно привлекательные участки, особенно на расположенные в прибрежной зоне ЮБК, остаются миллионными.
Так, по данным ИДК «Каскад», на территории Большой Ялты (Ливадия, Гурзуф, Гаспра) сегодня установленная продавцами цена одной сотки на участках в непосредственной близости к морю колеблется от $20 тыс. до $35 тыс. При этом в отдельных случаях цена достигает $50-60 тыс. за одну сотку при условии близости моря (Приморский парк в Ялте). Для сравнения - в прошлом году максимальная стоимость аналогичного участка доходила до $80-90 тыс. за одну сотку.
«Сейчас очень выгодная ситуация на рынке, чтобы приобретать площадки. Мы занимаемся поиском, хотя хороших участков мало. Стоимость $20-30 тыс. и $40 тыс. за одну сотку мы видим и сейчас. Если продавцу нужны деньги, получить до 50% дисконта реально», - рассказывает Сергей Елисеев. По его словам, теоретически можно рассматривать к покупке и недострои, но часто объекты имеют неудачное расположение, их маркетинговая концепция вызывает много вопросов.
