Почему украинцы не хотят покупать жилье в новостройках
С начала осени стоимость жилья на первичном рынке столицы упала на 0,2%, составив в среднем 15,367 тыс. грн/кв. м, или $1918 за квадрат. Минимальные цены первичного рынка — 8–10 тыс. грн за кв. м — были зафиксированы на объектах, расположенных на массивах Киева.
По данным агентства «Столичная недвижимость», квартиры в домах эконом-класса подорожали на 2,7% (8–10 тыс. грн за кв. м), квадратный метр бизнес-сегмента упал в цене на 0,4%, а элитные объекты подешевели на 5,1%.Застройщики, ожидая активности на рынке недвижимости, в сентябре выбросили на рынок новые объекты — на первичном рынке жилья Киева число предложений увеличилось на 4,7% по сравнению с августом, составив 1215 квартир. Причем строительные предприятия предлагают квартиры в домах с высокой степенью готовности. Более 41% реализуемого жилья на первичном рынке запланировано к сдаче в конце текущего года, а 28% — в 2010-м.
В сентябре–октябре к продаже предлагали квартиры в 141 столичном доме (в незавершенных объектах и уже сданных в эксплуатацию домах) общей площадью около 123,6 тыс. кв. м.
Тем не менее активность покупателей на рынке первичной недвижимости невысока. По данным компании SV Development, в среднем в столице за месяц приобретают несколько десятков квартир-новостроек. За год общее количество сделок не превысит и четырехсот. Для сравнения: до кризиса в Киеве ежегодно продавали 10–12 тыс. квартир в новостройках.
Сегодня большинство потенциальных покупателей предпочитают вторичный рынок. Основная причина — выравнивание цен. Стоимость квартир в незавершенном объекте и готовом доме зачастую одинаковая. При этом клиент, приобретая жилье на вторичном рынке, может переехать немедленно.
Застройщики в свою очередь отказываются снижать цены и продавать жилье ниже себестоимости. Стройматериалы с начала года подешевели на 10–15%, но взносы в городской бюджет и процедура согласования остались прежними. Кроме того, строительство большинства объектов началось до кризиса, когда оплата рабочей силы была высокой и цены на стройматериалы не опускались. В итоге предприятия не могут ни снижать стоимость, ни повышать, поскольку спрос на первичку практически отсутствует.
К тому же не работает один из основных стимулов развития первичного рынка: ипотечное кредитование. По результатам осеннего исследования компании «Простобанк Консалтинг», из пятидесяти банков — лидеров по активам только трое кредитуют первичку. При этом два финучреждения субсидируют покупку квартир только в пяти конкретных строящихся объектах в Киеве и Киевской области. Для сравнения: на вторичном рынке займы предоставляют шесть банков.
Отсутствие инвестиций как от населения, так и финорганизаций привело к тому, что строительство большинства объектов в Украине приостановлено. По данным SV Development, сегодня в стране насчитывается около 700 объектов — более 70% готовности и приблизительно 1000 — до 70%. Причем только на 5–10% ведутся работы.
В частности, в Киеве ввод в эксплуатацию 38 домов (из них 20 объектов относятся к эконом-классу, 10 — бизнес-сегменту и 8 — премиум) по ряду причин был перенесен на более поздние сроки. К примеру, по состоянию на 01.01.2009 в двадцати пяти строящихся жилых объектах были временно приостановлены работы либо законсервированы. На двадцати площадках причиной прекращения строительства стало отсутствие стабильного финансирования.
