Рынок недвижимости до осени будет в спячке
Апрель и начало мая не только не вывели рынок жилья из спячки, но и еще больше загнали в нее.
Если в марте на вторичном рынке Киева наблюдался рост покупательской активности, то в апреле, по данным компании «Планета Оболонь», число сделок упало почти до уровня февраля. Правда, конкретных числовых показателей специалисты не приводят. По словам генерального директора АН «Планета Оболонь» Виталия Котенко, для рынка в целом их взять неоткуда: нет единой базы, куда бы стекалась вся информация о сделках. По словам директора риелторской компании «Золотые ворота» Алексея Холмецкого, в апреле—начале мая, как и раньше, продавались только самые дешевые квартиры — до $65 тысяч. Цены также не удивляли. «Они остаются неизменными с сентября прошлого года», — говорит директор АН «Конкорд» Леонид Косачев.
Стоит ли летом ждать ценовых подвижек? Ведь в эту пору отпусков обычен спад активности — хороший повод продавцам снижать цены. Но, по мнению опрошенных нами экспертов, в ближайшее время особых изменений не предвидится. «Те, кто спешит продать квартиры, и так снижают цены. И зимой, и летом. Выставляют квартиры на $5—10 тыс. дешевле, и они уходят в течение недели. А вот те, кому продажа не к спеху, будут держать цену, несмотря на летний застой и отсутствие покупателей», — говорит независимый риелтор Виктория Мизюк. Да и приход осени вряд ли сильно нарушит относительное рыночное равновесие, когда недостаток платежеспособного спроса провоцирует снижение цен, а мизерность пополнения жилого фонда — их рост. Возможны разве что плавные ценовые «дрейфы» отдельных категорий жилья. Например, по мнению Игоря Однопозова, президента Союза специалистов по недвижимости Киева, на пользующееся спросом, например, на «единички» экономкласса, возможен плавный рост цен (до 1—2% в месяц), а более дорогое жилье может также тихо — в пределах 1% — дешеветь.
Многие продавцы не спешат снижать цены, надеясь на возобновление осенью ипотеки. Однако, как показал наш опрос риелторов, надежды эти зыбки. «Возобновление полноценного ипотечного кредитования по нормальным, докризисным условиям возможно не ранее конца следующего года», — считает президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов. Так же полагают и Виталий Котенко, и Игорь Однопозов. Их довод: у банков недостаточно ресурсов для того, чтобы снизить ставки до докризисного уровня. А что говорят сами банкиры? По мнению председателя правления OTP Bank Дмитрия Зинкова, массовому ипотечному кредитованию препятствуют: ограничение на кредитование в иностранной валюте, вероятность дальнейшего снижения цен на жилье и сомнения в долгосрочной стабильности курса гривни. «Вряд ли в этом году банки смогут кредитовать по ставке ниже 20%», — считает банкир. А это слишком высокая ставка для массовой ипотеки. Кроме того: «Банки не знают, что делать с проблемными ипотечными кредитами на сумму около 60 млрд грн.», — говорит президент Украинского аналитического центра Александр Охрименко. В этой ситуации, считает эксперт, возрождение массового ипотечного кредитования нереально.
Забег за дешевизной
Недавно нам бросилось в глаза предложение 1-комнатной квартиры в Киеве площадью 33 кв. м за $30 тыс. (среднерыночная цена подобного жилья — $55—60 тыс.). Заинтересовала не только цена, но и комментарий — «Продает социальный фонд, срочно. Есть еще варианты». Мы позвонили по указанному номеру. И действительно, другие варианты были. Например, «единичка» за $34 тыс. или «двушка» за $47 тыс. Как оказалось, речь идет о продаже квартиры с заключением договора о пожизненном содержании. При этом вы сразу становитесь собственником жилья, но старики продолжают жить в нем, и вы можете распоряжаться квартирой только после их смерти. Сумма, равная объявленной стоимости квартиры, сразу переводится на счет продавцов. Кроме того, каждый месяц нужно будет платить бывшим хозяевам указанную в договоре сумму на содержание — 500—700 грн., а также квартплату. Допустим, покупателю все платежи обходятся в 1000 грн. в месяц. То есть 12 тыс. грн. или $1500 в год. Кроме того, не положив $30 тыс. на депозит под 10% годовых, а купив квартиру, покупатель отказался от $3 тыс. ежегодного дохода. Значит, 6 лет жизни пожилых владельцев фактически увеличивают цену квартиры с $30 тыс. до $57 тыс. А если они долгожители?
Кроме того, по словам юриста фирмы «Гарант» Дмитрия Мальцева, бывшие хозяева квартиры могут потребовать признания договора недействительным на том основании, что покупатель не выполняет свои обязательства. При этом все выплаченные ранее суммы, в том числе и деньги за квартиру, не возвращаются. Поэтому, при заключении подобных договоров нужно очень внимательно проверить формулировку своих обязательств по содержанию пожилых людей (когда и что вы должны делать или платить) и проследить, чтобы их выполнение было документально подтверждено. Наличие наследников у продавцов не более опасно для покупателя, чем при обычной сделке купли-продажи, поскольку квартира переходит в его собственность еще при жизни ее пожилых владельцев, и после их смерти, по словам Дмитрия Мальцева, просто не входит в «наследственную массу».
