Жилье продолжит дешеветь, но доступным не станет
Ежеквартально минус 2-5%, – таков прогноз оценщиков относительно жилой недвижимости. Дно рынка и последующую стабилизацию они ранее ожидали весной 2010 года. Но сказались внешние госзаймы и дефицит бюджета. Падение продолжится до лета, потом тишина на рынке, которая и оголит дно многострадальной вторички.
Тем не менее, нынешняя деградация цен – ничто по сравнению с зимой 2009 года. Когда в столице однокомнатную квартиру можно было купить за 30-35 тысяч долларов. Вице-президент Союза специалистов в сфере недвижимого имущества Анатолий Топал вспоминает: "За 28 000 можно было купить однокомнатную, пусть плохенькую, убитенькую. Декабрь 2008 года – у людей паника, истерика, страх перед банками, коллекторами, которыми нас запугивали".Но уже в феврале 2009 паника спала. А приобрести однокомнатную квартиру без особых стеснений можно уже за 50 000 доларов.
Директор киевского агентства недвижимости утверждает: в регионах цены даже выросли. "Во Львове средняя цена на жилье – 110 долларов за кв.м., подорожало за последние время на 10%. В Луганске диапазон средней цены 600-800 долларов за кв.м. – с нового года она выросла тоже на 10%. Стабильны цены в западных регионах".
С таким успехом конкуренцию вторичке может составить жилье от строителей. "Я видел по 7,5-8 тысяч гривен за квадратный метр в новострое. Это уже готовые здания, сданые в эксплуатацию. Конечно, это, например, Дарницкий район, но цены, фактически, ниже, чем на вторичке", – рассказывает Анатолий Топал. Общая цена квартиры на вторичном рынке получается меньше только за счет метражей: однокомнатные – 30-35 кв. м, двухкомнатные – можно найти до 50 кв. м. В таких метражах в новострое обычно размещаются однокомнатные квартиры. Правда, в последнее время застройщики переориентировались и стали предлагать однокомнатные до 45 кв. м. "Если застройщики чуть-чуть уменьшат свои аппетиты, хотя бы на 15%, то они могут перетянуть со вторичного рынка себе почти всех покупателей", – считает Анатолий Топал.
Оценить реальную ситуацию на рынке сегодня, как и все предыдущие годы, очень сложно. И риелторы, и эксперты вынуждены говорить только о ценах предложения – сумма, за которую собственник хочет продать недвижимость. Реальные цены сделки, которые и характеризуют рынок, ниже предложения по одним данным – на 10%, по другим – на 20%. "Если мы говорим, что на сегодняшний день цена поднялась на 5000 доларов, – поясняет Анатолий Топал, – возникает вопрос: почему? То ли продажи пошли и выросла реальная цена, то ли это продавцу захотелось выйти на рынок с такой ценой". Увидеть реальную картину рынка можно было бы, если бы БТИ и Министерство юстиции обнародовали статистику сделок купли-продажи недвижимости. Но они уже который год на запросы риелторов молчат.
Денежные перспективы
Некоторые участники рынка недвижимости оживились после того, как узнали: банки на десятую процента снизили ставки по ипотеке. Значит, скоро начнет дешеветь и кредит. Риелторы считают: 30-40% потенциальных покупателей владеют суммой денег на полквартиры. Выходит, купить за наличные не могут. А вот взять кредит – вполне. Эксперты от надежд на всплеск спроса отговаривают: кредиты, если подешевеют, оживят рынок там, где вопрос выбора одно- или двухкомнатной квартиры.
Для украинского рынка ипотека имеет смысл только под 12%, считает глава Общества оценщиков Украины Владимир Шалаев: "Коллеги подсчитали: средняя киевская семья с зарплатой 3000 гривен на каждого взрослого может взять кредит на жилье, если ставка по нем – 12%, а цена 1 кв. м – до $1000. Теоретически такая ситуация в Украине возможна, но если не будет спекуляций на земле и завышенных прибылей в строительстве".
Но на уровень 2007 года кредитование в Украине, скорее всего, уже никогда не вернется, - считает Владимир Шалаев. Будут более жесткие условия: первый взнос 30-50% от суммы кредита и установленные ставки.
Осенью станет понятно, сколько действительно стоит жилье в Украине. Период стабильности, и цен, и спроса, - продлится год. "Когда покупатели поймут, что цены не двигаются, – может быть небольшой всплеск спроса, в виде графика – это будет небольшой рост кривой, – рассказывает Владимир Шалаев. – Но это ненадолго, потом интерес к недвижимости снова чуть-чуть опустится. Опять затишье – до самого возрождения экономики".
